住宅ローンと税金
H20年度の税制改正で、「長期優良住宅（200年住宅）に対する優遇税制」と 「住宅の省エネ改修促進税制」が創設されました。
住宅購入と税金
住宅購入に際し、様々な税金がかかります。 どの段階で、 どのような税金がどのくらい必要になるのかしっかりと把握しておく事が大切です。自己資金準備時点での税金
住宅取得にかかわる、相続時精算課税制度
住宅取得の資金を、親から 贈与された場合、 特別控除額2500万円と住宅資金特別控除額1000万円で 3500万円までは、課税が繰り延べされます。＊実際には、相続発生時に、相続税の計算対象になるので、非課税になるという意味ではありません
住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例については、適用期間が平成19年12月31日まで延長されております。
住宅購入時にかかる税金
印紙税
収入印紙（印紙）とは、印紙税という税金です。印紙税が課税されるのは、印紙税法で定められた課税文書と呼ばれるものです。印紙税は、課税文書を作成した人が、定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、これに消印をして納付します。 収入印紙は不動産会社や仲介会社、銀行等がまとめて用意し、購入者は、契約時に印紙税分の現金を支払うのが一般的。印紙を貼らなくても売買契約は成立しますが、罰金が待っているので、ちゃんと張りましょう。
請負契約や売買契約時に必要
通常は2通作成し、売主と買主双方が1通ずつ保管しますので、ご自身が保有する契約書に添付する印紙税を負担しなくてはなりません。■マイホームを購入する際に交わす売買契約書には印紙税がかかります。
■住宅ローンの契約書にもかかります。
■住宅建築業者への、建築契約（建築請負契約）
印紙税額は、金額により違います
文書を総合的に判断し、課税金額が決まります。 例： 1000万円超5000万円以下の場合 ローン契約：2万円 売買契約・建築請負契約：15000円 2009年3月末までの税額です。 軽減されています。不動産登録免許税
不動産登記時に（購入時）は、 ●売主から買主に名義を変える「所有権移転登記」 ●新築建物の所有者名を記載する「所有権保存登記」 ●住宅ローン借り入れの際には購入した住宅を担保にするため、「抵当権設定登記」 が必要です。
税額は「不動産の価値×税率」で決まりますが、この場合の「不動産の価値」は、購入価格ではなく「固定資産税評価額」になります。
また、税率は、 ●建物の保存登記：1000分の４ ●所有権の移転登記：1000分の４～1000分の20 ●抵当権の設定：住宅ローンを利用する場合には土地と建物に担保設定をするため、抵当権設定：1000分の４ 頻繁に、改正や特例・軽減措置などがあるので、購入時点で確認しましょう。
支払方法
抵当権設定時の登録免許税は、住宅ローンの契約の際に司法書士の先生が登記の手続きを代行する関係上、司法書士に支払うことになります。
不動産登録免許税の軽減措置は、H20年度の税制改正で、
「土地売買にかかわる登録免許税の改正」と「長期優良住宅（２００年住宅）に係わる登録免許税の軽減制度」の2つが、主な内容です。
【土地の売買に係わる不動産登録免許税の改正】
| 本則 | 現行 | 改正後 | |||
| H20年 5月31まで |
H21年 3月31日 |
H21年4月1日～H22年3月31日 | H22年4月1日～H23年3月31日 | ||
| 所有権の移転 （土地） |
２．０％ | １．０％ | １．０％ | １．３％ | １．５％ |
| 所有権の信託 （土地） |
０．４％ | ０．２％ | ０．２％ | ０．２５％ | ０．３％ |
200年住宅は、「スケルトン（構造）」と「インフィル（内装・設備）」に分け、それぞれ「耐震性・耐久性」の確保、「省エネ・バリアフリー、可変性」の確保を目指し、良質な中古住宅の流通市場を確保することを目的にしています。
現在の「作っては壊す、」という短期のサイクルでなく、長期サイクルを目指しています。
| 建物の登記 | 本則 | 一般住宅（特例） | 長期優良住宅 |
| 所有権の保存登記 | ０．４％ | ０．１５％ | ０．１％ |
| 所有権の移転登記 | ２％ | ０．３％ | ０．１％ |
不動産取得税
【不動産取得税】マイホームを新築されたり購入されたりした場合には不動産取得税がかかります。 不動産を取得してから２ヶ月ほどしますと納税通知書が送付されてきますので、この納税通知書に記載されている税額を期限までに納めます。 税額は「取得した不動産の課税標準額（固定資産台帳に登録されている価格をもとに計算されます） × 税率」により計算されますが、平成１８年４月１日から平成２１年３月３１日までに住宅または土地を取得した場合の税率は３％となっています。 しかし、住宅を取得した場合には様々な軽減措置が設けられていますので、不動産取得税を納めなくてもよいケースもあります。
| 適用期間 | 長期優良住宅の普及に関する法律」の施行日から ～H22年3月31日までの間に新築・取得（中古住宅は対象外） |
| 床面積要件 | 床面積５０㎡～２８０㎡以下 （戸建以外の貸家住宅は４０㎡～２８０㎡以下） |
| 固定資産税の 減額となる内容 |
・税額減額：１２０㎡相当分まで２ぶんの１減額 ・減額期間 中高層耐火建築物以外：５年（一般住宅特例：３年） 中高層耐火建築物：（マンション）：７年（一般住宅特例：５年） |
| 不動産取得税の 特例の内容 |
課税標準からの控除額：１３００万円（一般住宅特例１２００万円） |
消費税
●土地にはかからず、建物の代金にかかります。 ●業者に支払仲介手数料については、土地、建物の区分にかかわらず消費税がかかります。
住宅保有時の税金
固定資産税 ・都市計画税
不動産を保有していると、「固定資産税」や「都市計画税」などが必要になります。 これらの税金は、1月1日現在に所有者として固定資産課税台帳に登録されている方に納税の義務がありますので、購入する際には売主に決済年度の税金を納める義務があります。 そのため通常の取引では、決済日をもって売主買主双方合意のもと、保有期間により按分した税金を現金で決済するのが一般的です。 しかし、契約の内容によっては売主・買主どちらかいっぽうが決済年度の固定資産税と都市計画税を負担する特約を結ぶこともできます。 これらの事項は契約時に定めますので、一度確認しておかれるといいでしょう。
H20年度、税制改正で、「省エネ住宅」に関する、固定資産税の減額制度ができました。
工事完了の翌年度分の住宅に係わる固定資産税の税額の3分の1が控除されます。
| 対象 | 工事期間 | 減額となる対象 |
| H20年1月1日に現存し、一定の省エネ改修を行った住宅（賃貸は除く） | H20年4月1日～H22年3月31日まで | ・改修工事完了の翌年度分のみ ・改修工事をした住宅（１２０平方メートル相当）に係わる税額の3分の1． |
不動産取得税の「長期優良住宅に係わる軽減」を参照。
■：固定資産税１２０㎡相当分の２分の１を減額。
■：【中高層耐火建築物以外】：５年・【中高層耐火建築物（マンション）】：７年が減額期間です。
事業税・所得税
不動産売却時の税金
不動産の売却に関しては、利益が出れば「所得税」がかかります。所得税
H20年度税制改正において、「CO2排出の激しい民生家庭部門においの省エネ対策のため、既存住宅の省エネ性能の向上を目指す「住宅の省エネ改修促進税制」が創設されました。
| 控除率 | 控除期間 | ローンの償還期間 | ローンの限度額 | 工事費用 | 適用条件 |
| ２．０％ （他の工事は１．０％） |
5年間 | 5年以上が対象 | 200万円（他の工事と合計で1000万円） | 30万円超 | H20年4月1日～H２０年12月31日に居住 |
＊住宅ローン税額控除制度の特例の為、年末に住宅ローン残高がないといけません。
＊住宅ローンと両方の控除が使える場合は、有利な方を選択。
＊住宅に係わる税制は、将来変化する可能性があります。また、上記掲載の内容は一般的なものであり、実際に適用を受ける為の要件はさらに詳細に規定されている場合もあります。よって、購入や売却や買い替えに関しては、慎重に検討ください。税務の業務は税理士など専門家へ相談されることをオススメします。